Ev Sahibi Kirayı TÜFE'nin Üzerinde Arttırabilir mi?

Alt Başlıklar

1. Giriş

2. Hukuki Çerçeve

2.1. TBK m. 344 – Genel ilke (artış şartı varsa/yoksa)

2.2. 2022’den itibaren getirilen %25 sınırı

2.3. TBK m. 345 – Dava açma hakkı

3. Uygulamada Sık Karşılaşılan Durumlar

3.1. Ev sahibinin TÜFE’nin üstünde zam talebi

3.2. Tahliye tehdidiyle baskı yapılması

3.3. Beş yılın dolması ve kira tespit davaları

3.4. Uyarlama davaları (olağanüstü ekonomik şartlar)

3.5. %25 sınırının mahkeme uygulamalarına etkisi

4. Sonuç ve Öneriler

4.1. Kiracının hakları

4.2. Ev sahibinin başvurabileceği yasal yollar

4.3. Taraflar için pratik tavsiyeler

1. Giriş

Son yıllarda ülkemizde artan enflasyon, konut kiralarındaki olağanüstü yükseliş ve arz–talep dengesizliği, kiracı–ev sahibi ilişkilerini toplumun en hassas meselelerinden biri haline getirmiştir. Özellikle büyük şehirlerde kira bedelleri kısa sürede katlanarak artmakta; bu durum hem kiracıların ekonomik yükünü ağırlaştırmakta hem de ev sahiplerini mülklerinin gerçek değerini koruma arayışına yöneltmektedir.

Bu süreçte en sık sorulan sorulardan biri şudur:

“Ev sahibi kirayı TÜFE’nin üstünde artırabilir mi?”

Kiracılar çoğu zaman, sözleşmede öngörülmeyen ya da yasal sınırı aşan artış talepleriyle karşılaşmakta; ev sahipleri ise hızla yükselen piyasa koşullarında mevcut kira bedellerinin düşük kaldığını ileri sürmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözleşmelerinde kira artışına ilişkin ölçütleri açıkça düzenlemiştir. Bununla birlikte, özellikle 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yürürlükte kalan %25 artış sınırı da uygulamada sıkça karıştırılan bir düzenleme olmuştur.

Dolayısıyla hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından doğru hukuki bilgiye ulaşmak büyük önem taşımaktadır. Bu makalede, TBK hükümleri ve güncel yasal düzenlemeler ışığında kira artışının sınırlarını, ev sahibinin hangi koşullarda artış talep edebileceğini ve kiracının hangi haklara sahip olduğunu ayrıntılı şekilde ele alacağız.

2. Hukuki Çerçeve

2.1. TBK m. 344 – Genel İlke

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira artışlarının hangi ölçülere göre yapılacağını düzenlemektedir.

• Sözleşmede artış oranı öngörülmüşse: Belirlenen oran, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez. Örneğin sözleşmede %60 artış yazılı olsa dahi, uygulanacak oran TÜFE ortalaması ile sınırlıdır.

• Sözleşmede artış oranı hiç öngörülmemişse: Taraflar yeni dönem için anlaşamazsa, kira bedelinin ne olacağı hususu uyuşmazlığa dönüşür ve bu durumda taraflardan birinin başvurusu üzerine mahkeme, kira bedelini belirler. Bu belirleme de 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Taraflar dava açmazsa, sözleşme aynı bedel üzerinden devam eder.

Bu hüküm, kiracıyı koruyan temel düzenlemelerden biridir ve ev sahibinin tek taraflı olarak TÜFE’nin üstünde artış yapmasına imkân tanımaz.

2.2. Geçici Düzenleme: %25 Sınırı

Artan enflasyon ve konut krizine müdahale amacıyla 11 Haziran 2022 tarihinde TBK’ya eklenen geçici madde ile konut kiralarında yıllık artış oranı en fazla %25 ile sınırlandırılmıştır.

• Bu sınırlama yalnızca konut kiraları için geçerliydi; işyeri kiralarında ise TBK m.344 rejimi (TÜFE sınırı) uygulanmaya devam etti.

• Düzenleme, 01.07.2024 tarihine kadar yürürlükte kaldı. Bu tarihten itibaren uzatılmadığı için sona erdi.

• Dolayısıyla, 01.07.2024’ten sonra yeniden TBK m.344 hükümleri uygulanmaya başlanmıştır..

2.3. TBK m. 345 – Dava Açma Hakkı

Kiracı ile ev sahibi arasında kira artışı konusunda anlaşmazlık çıkması halinde tarafların mahkemeye başvurma hakkı vardır.

• Ev sahibi, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açabilir.

• Bu dava, yeni dönemin başlamasından en geç 30 gün önce açılırsa (veya aynı süre içinde yazılı bildirim yapılırsa), hükmedilen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

• Mahkeme, kira bedelini belirlerken TBK m.344’teki sınırlara bağlıdır. Ev sahibinin “piyasa koşulları” veya “emsal kiralar” gerekçesiyle TÜFE’nin üstünde tek taraflı artış yapması mümkün değildir.

• Beş yılın dolması halinde ise hâkim, TÜFE’nin yanında emsal kiraları ve hakkaniyet ölçüsünü de dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.

3. Uygulamada Sık Karşılaşılan Durumlar

3.1. Ev Sahibinin TÜFE’nin Üstünde Zam Talep Etmesi

Uygulamada en sık karşılaşılan durum, ev sahibinin “çevredeki kiralar çok yükseldi” gerekçesiyle TÜFE’nin üstünde artış talep etmesidir. Ancak bu talep hukuka aykırıdır:

• Artış şartı varsa: Oran TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez.

• Artış şartı yoksa: Kiracı aynı bedelden ödemeye devam eder; anlaşmazlık çıkarsa, ev sahibi kira tespit davası açabilir.

Kiracının bu talepleri kabul etme yükümlülüğü yoktur. Yazılı olarak reddedilmesi ve iletişim kayıtlarının saklanması tavsiye edilir.

3.2. Tahliye Tehdidiyle Baskı Kurulması

Bazı ev sahipleri, artış taleplerini kabul etmeyen kiracıya karşı “seni çıkarırım” tehdidinde bulunur. Oysa ki tahliye ancak kanunda öngörülen sınırlı sebeplerle mümkündür:

• Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi (TBK m. 352/1)

• Belirli süreli sözleşmelerin bitiminde kiracının fesih hakkı

• Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracının fesih hakkı

• Kiraya verenin 10 yıllık uzama süresi sonunda fesih hakkı (TBK m. 347)

• Haklı sebeple fesih (TBK m. 331)

• Kiracının temerrüdü (kira bedelinin ödenmemesi – TBK m. 315)

• Kiracının kiralananı özenle kullanmaması veya komşulara saygısız davranışı (TBK m. 316)

• Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı (TBK m. 350)

• Kiralananın yeniden inşası veya imarı (TBK m. 350/2)

• Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacı (TBK m. 351)

• Kiracının kira ödemelerinde iki haklı ihtara sebep olması (TBK m. 352/2)

• Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde konutunun bulunması (TBK m. 352/3)

Bu sebepler dışında, kiracının sadece “zam yapmadı” diye tahliye edilmesi mümkün değildir.

3.3. Beş Yılın Dolması ve Kira Tespit Davaları

Kira sözleşmesi beş yılını doldurduğunda ev sahibi veya kiracı, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir.

• Mahkeme; TÜFE oranını, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ölçülerini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.

• Bu davalar özellikle uzun süre aynı kiracıyla devam eden sözleşmelerde sıkça gündeme gelir.

3.4. Uyarlama Davaları – Olağanüstü Ekonomik Şartlar

Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa ve olağanüstü ekonomik koşullar ortaya çıkmışsa, ev sahibi TBK m. 138 uyarınca uyarlama davası açabilir.

• Amaç, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasıdır.

• Koşulların öngörülemez ve olağanüstü nitelikte olması gerekir.

• Mahkemeler bu tür davalarda oldukça titiz davranmakta ve her ekonomik dalgalanmayı uyarlama sebebi saymamaktadır.

3.5. %25 Sınırının Mahkeme Uygulamalarına Etkisi

11 Haziran 2022 – 01 Temmuz 2024 arasında uygulanan %25 sınırı, yalnızca kira ilişkilerinde değil, mahkeme kararlarında da etkisini göstermiştir.

• Bu dönemde açılan kira tespit davalarında dahi hâkimler, artışı %25 ile sınırlamıştır.

• Ancak 01 Temmuz 2024’ten sonra bu geçici düzenleme sona erdiği için, artık TBK m. 344’teki genel kurallar (TÜFE 12 aylık ortalaması üst sınır; beş yıl dolmuşsa emsal ve hakkaniyet kriterleri) uygulanmaktadır.

4. Sonuç ve Öneriler

4.1. Kiracının Hakları

• Ev sahibinin TÜFE’nin üzerinde artış talebi hukuken geçersizdir.

• Sözleşmede artış hükmü yoksa kira aynı bedelden devam eder; anlaşmazlık çıkarsa mahkeme, TÜFE sınırını aşmamak kaydıyla kira bedelini belirler.

• Kiracı, sadece artışı kabul etmedi diye tahliye edilemez. Tahliye ancak TBK’da sayılan sebeplerle mümkündür (örneğin; yazılı tahliye taahhüdü, ihtiyaç, borcun ödenmemesi).

• Geçici %25 artış sınırı, yalnızca 11.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında geçerliydi; bu tarihten sonra sona ermiştir.

4.2. Ev Sahibinin Başvurabileceği Yasal Yollar

• Sözleşmede artış oranı varsa, yalnızca TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına kadar uygulanabilir.

• Beş yılın dolması halinde, ev sahibi kira tespit davası açarak kira bedelinin emsallere uygun şekilde yeniden belirlenmesini talep edebilir.

• Olağanüstü ekonomik koşullar ortaya çıkmışsa, ev sahibi uyarlama davası (TBK m. 138) açabilir. Ancak bu yol istisnadır ve mahkemeler sıkı ölçütlerle değerlendirir.

4.3. Taraflar İçin Pratik Tavsiyeler

• Kiracılar, ev sahibinin kanuni sınırların üzerinde artış taleplerini yazılı olarak reddetmeli ve mümkünse iletişimlerini belgelemelidir.

• Ev sahipleri, piyasa koşullarına uyum sağlamak için baskı ya da tehdit yerine kanuni yollara başvurmalıdır.

• Taraflar arasında uyuşmazlık çıkması halinde, dava yoluna gitmeden önce müzakere ve uzlaşma yöntemleri değerlendirilmelidir.

Genel Değerlendirme

Kira ilişkilerinde dengeyi sağlayan unsur, tarafların kanuni sınırlara riayet etmesidir. Kiracının da ev sahibinin de başvurabileceği yasal yollar vardır; ancak bu yolların dışına çıkılması, tarafları hem hukuki hem de maddi açıdan zarara uğratır.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıklar bakımından profesyonel hukuki destek alınması önerilir